Manutenzione straordinaria & ristrutturazione edilizia: le differenze

L’applicazione del Superbonus agli interventi di demolizione e ricostruzione ha suscitato numerosi dibattiti giuridici, culminati in una recente sentenza del Consiglio di Stato che ha chiarito la corretta qualificazione di questi interventi e l’idoneità della CILA-Superbonus (CILAS) come titolo abilitativo.

Uno dei casi più rilevanti è stato trattato dal TAR Campania, che si è pronunciato sulla possibilità di eseguire opere di demolizione parziale e ricostruzione senza la necessità di un permesso di costruire, utilizzando unicamente la CILAS. Tuttavia, la decisione è stata successivamente riformata dal Consiglio di Stato, che ha sancito l’inidoneità della CILA-Superbonus per interventi di demolizione e ricostruzione, anche se parziali.

Il caso: interventi agevolati e modifiche in corso d’opera

Nel caso specifico esaminato dalla giurisprudenza, un contribuente aveva presentato una CILAS per la realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria, usufruendo del Superbonus 110%. Durante i lavori, tuttavia, erano emerse gravi lesioni strutturali che avevano reso necessaria la demolizione e la successiva ricostruzione di alcune parti dell’edificio. Nonostante la modifica dell’intervento, il contribuente non aveva richiesto un permesso di costruire, proseguendo le opere sulla base della CILAS inizialmente presentata.

In seguito a un sopralluogo dei tecnici comunali, il Comune aveva emesso un provvedimento di sospensione dei lavori, ritenendo che l’intervento realizzato non fosse compatibile con il regime abilitativo della CILAS. Il contribuente aveva quindi impugnato tale provvedimento davanti al TAR Campania.

La sentenza del TAR Campania

Il TAR Campania aveva accolto il ricorso, qualificando l’intervento come una “demolizione parziale” rientrante nel concetto di manutenzione straordinaria e, quindi, eseguibile mediante semplice CILAS. Secondo i giudici del TAR, il legislatore aveva escluso dall’ambito di applicazione della CILA-Superbonus soltanto gli interventi di demolizione e ricostruzione totale, e non quelli parziali. Di conseguenza, le opere realizzate dal ricorrente erano ritenute conformi alla disciplina edilizia vigente.

La riforma del Consiglio di Stato

Tuttavia, il Consiglio di Stato ha successivamente riformato la decisione del TAR Campania, affermando che la normativa non opera alcuna distinzione tra demolizione parziale e totale. Secondo i giudici, la disciplina del Superbonus esclude in ogni caso gli interventi di demolizione e ricostruzione dal regime della CILAS, richiedendo invece un permesso di costruire.

I motivi della decisione del Consiglio di Stato sono principalmente due:

1. L’assenza di distinzione normativa tra demolizione parziale e totale

   • La normativa di riferimento esclude espressamente la demolizione e ricostruzione dall’ambito della CILAS senza operare alcuna distinzione tra interventi parziali o totali.

   • Il TAR, quindi, ha erroneamente considerato la demolizione parziale come un caso distinto e ammesso dalla CILA-Superbonus.

2. La natura sostanziale delle opere realizzate

   • Anche accogliendo la ricostruzione giuridica operata dal TAR, il Consiglio di Stato ha rilevato che nel caso specifico l’intervento effettuato non poteva in alcun modo essere qualificato come “demolizione parziale”.

   • Dai sopralluoghi tecnici era infatti emerso che l’edificio era stato demolito quasi integralmente, ad eccezione di una minima parte della struttura.

   • Questa circostanza ha confermato la necessità di un permesso di costruire, escludendo la possibilità di utilizzare la CILA-Superbonus.

Le implicazioni della sentenza

La decisione del Consiglio di Stato ha un impatto rilevante per i contribuenti e i professionisti del settore edilizio, chiarendo che la CILAS non può essere utilizzata per interventi che comportano demolizione e ricostruzione, indipendentemente dalla loro estensione. Questo significa che chi intende eseguire lavori di questo tipo nell’ambito del Superbonus deve necessariamente ottenere un permesso di costruire, evitando il rischio di sospensione dei lavori e sanzioni amministrative.

Per i professionisti, questa pronuncia impone un maggiore rigore nella valutazione preliminare degli interventi edilizi, assicurando che il titolo abilitativo richiesto sia conforme alla natura effettiva delle opere da eseguire. Anche le amministrazioni locali sono chiamate a vigilare con attenzione, evitando interpretazioni errate della normativa.

Inoltre, è essenziale distinguere tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia, poiché gli interventi che prevedono una modifica sostanziale della struttura di un edificio potrebbero non rientrare nella definizione di manutenzione straordinaria e richiedere un titolo edilizio più complesso.

Conclusioni

L’inidoneità della CILA-Superbonus per interventi di demolizione e ricostruzione, sancita dal Consiglio di Stato, rappresenta un importante chiarimento per il settore edilizio. È fondamentale che i contribuenti e i professionisti si attengano a questa interpretazione per evitare problemi con le amministrazioni locali e garantire la regolarità degli interventi edilizi.

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